市人民政府办公室关于印发咸宁市城市规划区个人住宅建设规划管理暂行办法的通知

咸政办发〔2012〕132号

咸安区人民政府，市政府有关部门，咸宁经济开发区，梓山湖（贺胜）新城、旅游新城管委会：

　　《咸宁市城市规划区个人住宅建设规划管理暂行办法》已于7月2日经市政府2012年第10次市长办公会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　咸宁市人民政府办公室

　　2012年11月11日

咸宁市城市规划区个人住宅建设规划管理

暂  行  办  法

第一章  总  则

　　第一条  为规范咸宁市城市规划区内个人住宅建设管理，集约节约城市建设发展用地，确保城乡规划的顺利实施，促进经济和社会的可持续发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《湖北省城乡规划条例》，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  在本市城市总体规划所确定的城市规划区范围内进行个人住宅建设，应当遵守本办法。

　　本办法所称城市规划区是指《咸宁市城市总体规划（2010～2030）》所确定的674平方公里（含主城、新城、近郊区以及因城市建设和发展需要实行规划控制的区域）。

　　本办法所称的个人住宅建设是指本市城市规划区内的村（居）民依照本办法的规定和规划要求进行新建、扩建或改建供其本人或家庭居住的房屋及其附属物。

　　第三条  市城乡规划局是城市规划区个人住宅建设的规划行政主管部门，负责城市规划区个人住宅建设的规划管理工作。

　　市城市管理执法局是城市规划区个人住宅建设审批前的控违行政主管部门，负责城市规划区内未取得《建设工程规划许可证》进行个人住宅建设的查处工作。

　　市国土资源局是城市规划区个人住宅建设的土地行政主管部门，负责城市规划区个人住宅建设的土地监管工作。

　　市、区住房和城乡建设委员会（局）是城市规划区个人住宅建设的工程建设行政主管部门，负责城市规划区个人住宅建设的建筑施工监管工作。

　　市房地产管理局负责城市规划区个人住宅建设的房屋产权登记和房屋安全鉴定监管工作。

　　咸宁经济开发区、梓山湖（贺胜）新城、旅游新城管理委员会和咸安区人民政府（含街道办事处、乡、镇）是其辖区和管理范围内控制个人住宅违法建设的责任主体，全面组织辖区内个人住宅违法建设的控制和协助查处工作。

第二章  基本规定

　　第四条  城市规划区范围内的个人住宅建设，实行分级控制管理。分级控制区范围由市城乡规划局根据城市建设和经济发展、产业结构调整和城市总体规划等因素划定，每2年进行一次调整（见附件）。

　　一级控制区：市区建成区、市区市政公用设施基本覆盖的区域、经国家、省、市批准的开发区（含园区、新城）以及风景名胜区核心区域。

　　二级控制区：城乡结合部区域，以及乡镇镇区。

　　三级控制区：在城市规划区内，一、二级控制区之外的区域。

　　各级控制区范围内全面停止城镇居民新建个人住宅以及现有个人住宅扩建、改建的规划审批。

　　一级控制区范围内全面停止村民“一户一基”宅基地以及现有个人住宅扩建、改建的规划审批。村民无房户建个人住宅，应按城市规划和城市化发展的要求，实行村（居）民公寓小区的建设模式。

　　二级控制区范围内村民个人住宅建设实行严格的村民 “一户一基”和村（居）民公寓小区建设相结合的模式，不得零星建设个人住宅。

　　三级控制区范围内严格按“一户一基”和新农村（中心村、社区）规划进行村民个人住宅建设，不得零星建设个人住宅。

　　第五条  由市城乡规划局、各新城（园区）管理委员会、咸安区人民政府及城市规划区内所辖乡镇（含街道办事处）共同进行乡镇总体规划、一、二级控制区村（居）民公寓小区选址规划和中心村（农村社区）及自然村庄规划编制，报市政府批准后，委托规划设计部门编制详细规划。

　　个人住宅建设要符合各项总体规划和详细规划要求。

　　第六条  各项详细规划编制要以咸宁市城市总体规划为依据，其中村（居）民公寓小区按城市居民小区标准进行详细规划，小区内的市政公用设施应与项目建设同步规划、分期建设；中心村和自然村庄详细规划要以新农村和社区建设、并村腾地、产业调整、环境整治、基础设施建设为重点，坚持“统一规划、统一设计、统一配套、统一管理”的原则。详细规划经市城乡规划局审批后实施。

　　第七条  建设村（居）民公寓小区，应坚持“政府主导、以区为主、统一规划、市场运作、分步实施”的原则。其建设上缴行政性规费和税收，按市人民政府现行城中村和旧城改造的优惠政策执行。

　　城中村改造可视情况与村（居）民公寓建设结合推进，但应坚持“成熟一个、改造一个”的原则，实行市场运作，自求平衡。

　　各新城（园区）管理委员会和咸安区政府根据村（居）民公寓建设布点专项规划，制订本辖区村（居）民公寓年度建设计划并积极组织先行实施。

　　第八条  村（居）民公寓小区的建设采取村（居）民委员会申请建设和市场化开发建设两种形式。

　　村（居）民委员会申请建设是指经村（居）民会议同意后，由村（居）民委员会提出村（居）民公寓建设申请，经批准后，由村（居）民委员会使用集体建设用地建设村（居）民公寓。

　　市场化开发建设是指将集体土地依法征收后，通过公开招标（挂牌、拍卖）出让土地使用权，确定项目实施单位，建设村（居）民公寓。

　　第九条  有下列情形之一的，二级控制区范围内村民建房应实施村（居）民公寓小区建设模式。

　　（一）根据咸宁市城市总体规划要求，因城乡建设和发展需要实行规划控制的区域。

　　（二）因并村腾地，产业结构调整和引进重大建设项目，城市基础设施及公共设施建设需要等，土地收储或征用后村民拆迁需安置的。

　　第十条  各办事处（乡、镇）负责组织有关部门及相邻利益方召开个人住宅建设批前征求意见协调会，对可能存 在的问题、矛盾和纠纷提出解决的方法，并形成会议纪要。个人住宅在施工时产生的周边邻里矛盾纠纷由办事处（乡、镇）按会议纪要的内容负责进行协调。

　　第十一条  城镇居民或农村村民现有个人住宅属危房申请拆除重建应符合以下条件：

　　（一）危房在城乡规划期限内未列入拆迁范围或规划控制区域内；

　　（二）房屋安全部门鉴定危房为D级或C级（鉴定结论必须是建议拆除的）的；

　　（三）符合城乡规划相关技术规定，且办理了建设工程规划许可证件；

　　（四）严格按照原址、原合法建筑面积、原合法建筑高度的要求拆除重建（临街一线的危房改造其建筑层数根据街道景观建设要求应与周边建筑相协调）。

　　第十二条  个人住宅建设必须采用市城乡规划局审定的多种住宅外型设计效果图，由具有建筑设计资质的设计单位提供建筑施工图纸，并加盖设计单位资质印章和注册建筑师印章；

　　村（居）民公寓小区以及城市道路两侧一线个人住宅建设超过3层的必须提供地质勘探报告；存在安全隐患的，必须附相关主管部门的安全评估报告。

　　第十三条  个人住宅《建设工程规划许可证》实行正、副本制度，副本除不得作为领取房屋权属证书依据外，与正本具有同等法律效力。

　　个人住宅建设应当严格按照《建设工程规划许可证》副本的要求和核准的红线图申请放线、验线后方可施工建设。建设过程中不得擅自更改《建设工程规划许可证》副本核定的建设位置、层数、建筑面积和外型色彩等技术要求内容，确需更改的须报经市城乡规划局同意，并办理变更相关规划许可手续。

　　第十四条  个人住宅建设在3层以上或建筑面积在400平方米以上的，取得《建设工程规划许可证》副本后，必须到市、区住建部门办理施工许可手续，并接受质量安全监督检查。由市、区住建部门确认工程质量合格后，再到市城乡规划局进行规划验收和换发《建设工程规划许可证》正本。

　　第十五条  因房地产开发项目建设需拆迁安置的，应实行货币补偿安置。确需还建房屋的，可在房地产开发小区内予以还建房安置，并由开发企业提供过渡用房。

　　第十六条  对城市规划区内居民已取得《建设用地规划许可证》、《个人建房用地批准通知书》、《土地使用证》的，自依法批准之日起满两年未动工兴建或未满两年但不符合城市规划要求的，由市城乡规划局和市国土资源局依法作废原许可证件；属集体土地的交原村集体经济组织管理，属国有土地的交市、区城投公司收储。

　　第十七条  个人违法建设的住宅不受法律保护，因国家项目建设需要拆除时不予安置宅基地或在村（居）民公寓小区安置。

　　第十八条  破产改制企业的房地产由市、区城投公司依法收储。

第三章  建房条件及审批程序

　　第十九条  个人住宅建设具体要求：

　　个人住宅建设应当满足下列要求：

　　（一）符合城市总体规划和土地利用总体规划、近期建设规划、“四线”控制规划、乡镇总体规划、村（民）公寓小区规划、中心村（含自然村镇）规划和规划管理技术规定的要求。

　　（二）符合城市景观规划要求，其中在城市道路两侧建个人住宅，符合严格按审批的街景规划进行建设；

　　（三） 符合消防、交通、园林绿化、风景名胜、文物保护、供电、供水、排水、防灾、通讯等专业规划的要求；

　　（四）满足日照、通风、采光的要求；

　　（五）符合公共卫生、公共安全的要求；

　　（六）符合国家、省、市有关法律、法规、技术规范和政策其他要求。

　　有下列情形之一的，不得进行个人住宅建设：

　　（一）在城市建设发展需要实现规划控制的区域和规划列入“城中村”、“旧城”改造的区域；

　　（二）侵害相邻人的日照、通风、采光、通行、给排水等合法权益；

　　（三）占用城市道路、城市公共设施、城市公共绿地和城市市政公用设施规划预留用地；

　　（四）侵害其他社会公共利益。

　　第二十条  符合下列条件的村（居）民，可在开发建设的村（居）民公寓小区购买自住住宅，办理土地使用、规划许可、房产权属证件等手续：

　　（一）涉及国家、市政府基础设施建设（含各类新城、园区）需要拆迁安置的拆迁户，在就近村（居）民公寓小区内进行安置，不予零星还建安置。

　　（二）属市人民政府确定的“城中村”（含旧城）改造和破产改制企业涉及的村（居）民拆迁户。

　　（三）按照城市建设需要实行规划控制区域的，经房屋安全部门鉴定为D级或C级危房的个人住宅，且本人同意将现有房地产交由城投公司收储的。

　　（四）办事处或乡镇政府、村（居）民委员会对购买村（居）民公寓的无房户村（居）民资格进行审核，并经调查公示无异的。

　　第二十一条  村民“一户一基”规划审批按下列条件严格控制：

　　（一）村民无房户需由办事处、村、组出具证明，经调查属实并实行现场公示制度。

　　（二）必须进入规划（或保留）的中心村（含自然村庄）、农民新村（社区）进行村民 “一户一基”个人住宅建设。

　　（三）使用农用地的，每户建设用地面积不得超过140平方米（含附属设施），使用建设用地和未利用用地的，每户建设用地面积不超得过200平方米（含附属设施）；建筑层数不超过三层。

　　（四）原有村民个人住宅或者宅基地出卖、出租、赠与他人或者改作他用后不得再申请宅基地。

　　第二十二条  符合条件的个人住宅建设，均须按照下列程序依次办理有关证件：

　　（一）在城乡规划部门办理《建设用地规划许可证》。

　　（二）在国土资源部门办理《个人建房用地批准通知书》（附标明四界的宗地图）或《土地使用证》（原有土地权属范围内进行危房改造的除外）。

　　（三）在城乡规划部门办理《建设工程规划许可证》。

　　（四）在住建部门办理施工许可证件（三层及三层以下或建筑面积400平方米以下的除外）。

　　（五）在城乡规划、国土资源、住建等部门办理竣工验收手续。

　　（六）在房产部门办理房屋产权登记证件。

第四章  监督及法律责任

　　第二十三条  城市规划区内个人住宅建设者，有下列行为之一的，由市城市管理执法局、市城乡规划局根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖北省城乡规划条例》等相关规定进行处理。

　　（一）未取得《建设工程规划许可证》进行建设的；

　　（二）擅自改变《建设工程规划许可证》确定的内容进行建设的；

　　（三）非法利用买卖、转让的《建设工程规划许可证》进行建设的；

　　（四）利用失效的《建设工程规划许可证》进行建设的；

　　（五）未经市城乡规划局放线、验线、核准进行建设的；

　　（六）其它违反城乡规划的规定进行建设的。

　　第二十四条  咸宁经济开发区、梓山湖（贺胜）新城、旅游新城管理委员会和咸安区人民政府及所辖街道办事处、乡、镇须加强对辖区内个人住宅违法建设控制和查处工作的日常监管。

　　有下列行为之一的， 由市、区纪检监察部门按相关规定追究有关当事人和单位负责人监管责任：

　　（一）未经市城乡规划局规划审批，有关单位或个人擅自批准个人住宅土地申请或收费的；

　　（二）出现个人住宅违法建设，相关部门未及时制止，甚至隐瞒的。

　　第二十五条  设计单位应严格按城乡规划部门审定的建设用地红线图及下达的规划设计条件进行设计，若出现因超容积率、超建筑密度、超建筑高度等规定指标，造成建筑质量安全隐患和周边邻里严重矛盾纠纷的，由市住房和城乡建设委员会、市城乡规划局建议有关部门申请对设计单位依法予以处理。

　　第二十六条  市、区住房和城乡建设委员会（局）应加强对城市规划区个人住宅建设施工质量和安全的监管，对个人住宅建设已申请办理了施工许可手续而出现严重施工质量和安全隐患的，由市、区纪检监察部门按相关规定追究有关当事人、单位责任人监管责任。

　　第二十七条  市城市管理执法局应依法加强对城市规划区内个人住宅批前违法建设行为的监督，市城乡规划局负责个人住宅批后违法建设行为的监督检查、市国土资源局负责个人住宅违法用地的监督检查，各部门应当依照各自职责加大打击力度，依法制止违法建设行为。个人住宅的建设，施工人员及小区建设业主单位，应当配合城管执法、城乡规划和土地管理监察人员的监督检查工作，如实提供情况和资料，不得隐瞒、阻挠。对阻挠相关行政主管部门工作人员执行公务的违法行为，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定进行处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十八条  市城乡规划部门不得受理违法建设个人住宅的规划许可手续；市国土部门不得受理违法建设个人住宅的建设用地登记申请；市房管部门不得受理违法建设个人住宅的房屋所有权登记手续。

　　第二十九条  村（居）民依法取得的有关城乡规划、土地、建设施工、房屋产权等行政许可证件属个人住宅建设的法定要件，不得擅自倒卖和出让。原许可发证主管部门有权制止其行为，直至吊销相关许可证件。

　　第三十条　 任何个人不得借危房改造、村民“一户一基”、拆迁安置建设个人住宅之名，与建筑商非法或变相开发出售房地产。凡违反本规定的，由市、区相关部门依法从严查处。 

　　第三十一条  城乡规划、国土资源、城管执法、房产等部门的工作人员，在城市规划区个人住宅建设规划管理工作中玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、索取贿赂、监管查处不力，造成不良后果的，由其所在单位或行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第五章  附  则

　　第三十二条  本市城市规划区之外的乡镇、新城（园区），可参照本办法执行。

　　第三十三条  市、区两级个人住宅建设规划行政许可审批的办理权限和规划执法监察工作按《市人民政府关于进一步调整完善市、区城乡规划一体化管理体制的意见》（咸政发〔2012〕14号）执行。

　　第三十四条  本暂行办法从二○一二年十月一日起实施，有效期至二○一四年九月三十日。

　　附件：咸宁市城市规划区个人住宅建设分级控制区范围

　　附件：

咸宁市城市规划区个人住宅建设分级控制区范围

　　一级控制区（面积：143.3平方公里）

　　1、北以横沟桥镇镇区连武广铁路客运专线为界限;西以主城区西边范围线南与南外环相连、北接武广铁路客运专线为界限;南以南外环道路为界限;东以武咸快速路经东外环至马柏路口为界限的围合区域（该区域包括咸安区温泉街道办事处；永安街道办事处；浮山办事处的沿河村、大畈村、双泉村、浮山村、旗鼓村、杨下村、龙潭村、余佐村、白鹤村、太乙村；官埠桥镇的官埠村、渡船村、小泉村、栗林村、甘鲁村、湖场村；横沟桥镇的付桥村、李堡桥村；向阳湖镇的铁铺村、广东畈村；马桥镇的肖桥村、胡坦村、潜山村；旅游新城规划用地范围、职教新城、咸宁经济开发区一、二期）。

　　2、向阳湖生态农业示范区核心区域。

　　3、梓山湖生态新城核心区域。

　　二级控制区（面积：181.3平方公里）

　　1、北以贺胜桥镇与武汉市行政界线经斧头湖边缘沿京港澳高速到咸潘公路为界限;西以咸潘公路、规划的西大外环道路为界限;南以马桥河、王山寨山脊为界限;东以武广高铁、规划的咸宜吉铁路为界限的除一级控制区以外的围合区域（该区域包括贺胜桥镇的滨湖村、梓山湖渔场；官埠桥镇的河背村、泉湖村、石子岭村、紫潭村、马安村；向阳湖镇的祝垴村、绿山村、宝塔村；横沟桥镇的长岭村、孙祠村；马桥镇的马桥村、樊塘村、金桥村、曾铺村、严洲村）。

　　2、汀泗桥镇、马桥镇、贺胜桥镇、横沟桥镇镇区范围。

　　3、旅游新城远期发展用地。

　　三级控制区（面积：349.4平方公里）

　　城市规划区范围内一、二级控制区之外的区域。