《咸宁市物业服务收费管理实施细则》起草说明

一、政策制定的背景

根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《湖北省价格条例》《湖北省物业服务和管理条例（2019年修正）》《湖北省定价目录（2021年版）》等法律法规和相关政策规定，为进一步规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务主体合法权益，结合我市物业服务收费实际情况，决定对我市物业服务收费管理实施细则作出部分优化调整。

二、政策制定的依据

1、《中华人民共和国价格法》；

2、《湖北省物业服务和管理条例（2019年修正）》

3、湖北省定价目录（鄂发改规〔2021〕1号）；

三、政策调整主要内容

（一）明确别墅等高档住宅小区物业服务收费标准制定办法。《细则》明确别墅等高档住宅前期物业服务收费标准可参照普通住宅等级收费标准执行,也可结合实际,由发改和住建部门共同另行制定具体收费标准。

（二）明确装修保证金标准。将“对房屋装修可以实行保证金管理制度，具体保证金标准由物业服务主体与业主协商或业主大会制定管理办法，对保证金标准、退还时间和相关责任等进行具体规定。”修改为“装修保证金每次不超过2000元/套，房屋装修完成后三个月内须退还”。

（三）删除和增加部分条款。删除“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输、环卫等单位，应当依法承担小区内相关管线和设施设备维修、养护的责任，并向最终用户收取有关费用。供水、供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，水电总分表之间的正常损耗，可纳入物业收费范围，供电损耗计入比例原则上不超过总表计量数的7%。按照供水、供电、环卫等单位的有关收费政策和标准向业主收取有关费用时，不得向业主收取手续费等费用。”增加“利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。物业服务主体代为收取、保管前款经营收益，可以按物业服务合同约定提取劳务费。未成立业主大会的前期物业服务小区，代收费用实行所在社区、代收主体、银行共同监管，按小区临时管理规约使用。”

（四）明确老旧小区物业服务收费管理模式。鼓励因地制宜创新物业服务管理，通过政府引导、市场运作、社会参与、多元共治模式，在老旧住宅小区推进突出服务群众价值取向、体现公益属性的“红色物业”，更好满足居民基本物业服务需求。物业服务主体可根据老旧住宅小区实际情况，与业主协商确定服务内容、服务标准、收费标准等。

（五）修改咸宁城区住宅前期物业服务等级收费标准。将物业服务等级由一、二、三级修改为一、二、三、四级，并同步修改相应物业管理服务等级标准。将基准价由多层（7层及以下）、小高层、高层（19层及以上）三种类型调整为无电梯和有电梯两种类型，并同步调整具体收费标准。