【部门解读】《咸宁市房地产开发项目停车位管理办法》政策解读

一、《管理办法》制定目的

一是厘清小区配建车位的权属问题；二是规范小区配建车位租、售管理行为；三是明确各部门（单位）在小区配建车位事后监管责任。

二、《管理办法》制定依据

《管理办法》主要依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国人民防空法》《湖北省物业服务和管理条例》和《咸宁市中心城区地下空间国有建设用地使用权管理办法》（咸政规〔2019〕3号）。

三、《管理办法》主要内容

（一）关于明确停车位权属。

1.在项目用地红线范围内占用业主共有空间设置的地面露天停车位归小区业主共有，不得出租、出售、附赠给企业（含物业公司）或者个人（法律另有规定的，从其规定）。

2.人防地下室归国家所有，经人防主管部门批准，开发企业可以将停车位出租给业主停车使用，但不得出售、附赠给企业或者个人。

3.地上室内停车库、非人防地下室停车位归项目开发企业所有，可以出租、出售、附赠给本小区业主使用。

（二）关于地下停车空间有偿使用。

1.地下停车场建设用地使用权与地表建设用地使用权一并拟定供地方案，分别办理供地手续，土地用途明确为“地下停车场（连建）”，土地使用权出让起算时间与地表建设用地使用权出让起算时间一致，土地使用权出让年限不得超过地表建设用地使用权的最高出让年限。

2.地下停车场建设用地使用权出让价款按照不高于所在区域公服用地基准地价的10%计算,不同层数具体标准为:地下一层停车场建设用地使用权出让价款=地下一层停车场面积×所在区域公服用地基准地价×10%；地下二层及以下层数停车场建设用地使用权出让价款=地下相应层数停车场面积×所在区域公服用地基准地价×5%。

3.办法施行前已供地开工建设（含在建、建成验收）的项目，需要办理地下停车位不动产登记的，可由土地竞得人或者车位使用权人申请办理。

（三）关于停车位租售备案和产权登记管理。

1.车位、车库的销售、租赁纳入开发项目楼盘表进行管理，开发企业在租售前应制定租售方案，并向住建部门报备；车位、车库销售合同实行网签备案制度，销售（租赁）合同推行使用住建部门认可的车位、车库买卖（租赁）合同示范文本。

2.房地产开发项目竣工验收后，其配建的地上室内停车库和非人防地下室停车位可作为独立不动产单元进行登记，单独核发不动产权证书，房屋用途为“地上室内停车库”“非人防地下室停车位”。

（四）关于停车位使用和转让的相关要求。

1.开发企业出租、出售、附赠车位，应首先满足建筑区划业主需求；业主每购买一套房屋，可优先购买、租赁一个车位或者车库，解除商品房买卖合同时，已签订的车位、车库买卖合同应同时解除；商品房转让时，相应的车位、车库在同等条件下应优先转让给本建筑区划内的业主。

2.开发企业不得阻扰项目配建的车位、车库投入使用，鼓励开发企业以短期形式将尚未销售或者附赠的车位、车库租赁给业主使用，租期一般不超过1年。

3.车位、车库产权所有人不得擅自改变车位、车库用途，物业服务机构发现使用权人擅自改变车位、车库用途等违法违规行为的，应当及时劝阻，经劝阻后仍不改正的,应向城市管理执法部门报告。

（五）关于车位租售价格与物业服务投诉处理工作机制。

1.小区业主共有停车位的使用费属小区公共收益，由业主大会决定其使用方式和用途，收费方案应向小区业主公开。

2.开发企业应规范车位、车库租售行为，合理确定价格，不得采用欺诈、串通、哄抬等手段变相操控车位、车库价格，不得扰乱房地产市场秩序。

3.公众投诉频繁、矛盾突出的车位、车库租售价格以及停车服务价格，由物价主管部门开展成本调查，市场监管部门参照成本调查结果督促开发企业或者物业服务机构合理定价。

（六）关于相关职能部门职责分工。

1.各县（市、区）人民政府领导、督促街道办事处、社区负责做好小区车辆停放矛盾纠纷调处工作。

2.住建部门负责对小区车位、车库出售（出租、附赠）情况进行监督管理，指导物业服务机构做好车辆停放服务工作。

3.发改部门负责小区车位、车库销售（租赁）价格和停车服务价格的成本监督管理工作。

4.自然资源和规划部门负责做好小区停车位配建、地下空间使用权出让、产权登记的监督管理工作。

5.市场监管部门负责房地产开发项目机动车停放服务价格行为的监督检查工作。

6.城管执法部门负责查处在小区车位、车库实施违法建设的行为。

7.人防部门负责房地产开发项目人防工程范围内停车位的监督管理工作。