【问答解读】《咸宁市加快发展保障性租赁住房实施方案》政策解读

为贯彻落实中央经济工作会议关于重视解决好新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题的要求，根据国务院办公厅湖北省关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发[2021]22号）和湖北省加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见（鄂建[2022]1号），为加快推进我市保障性租赁住房试点项目，结合咸宁实际，我市拟定了《咸宁市加快保障性租赁住房实施方案》。现参照省里做法，通过一问一答方式，对《咸宁市加快保障性租赁住房实施方案》（以下简称方案）进行解读。

一问：《方案》制定的背景是什么？

答：中央经济工作会议提出要重视解决好新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题的要求。2021年6月24日，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，确定构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，推动实现住有所居。为贯彻落实中央经济工作会议和国务院文件精神，2021年11月，省里印发了《关于加快发展保障性租赁住房的通知》，明确武汉、襄阳、宜昌、十堰、鄂州、荆州等6个常住人口超过100万的大城市重点发展保障性租赁住房。在此背景下，遵照党中央、国务院的要求，贯彻2022年6月省第十二次党代会精神，我市根据《加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》制定了《咸宁市加快保障性租赁住房实施方案》，该《方案》是为了着力解决好从事基本公共服务的机关、企业、事业单位人员，特别是这些群体中在工作地无房或多孩、三世同堂等住房困难问题，消除他们的后顾之忧，从而释放消费潜力。

二问：《方案》的积极意义？

答：《方案》的积极意义体现在5个方面：

一是有利于推进我市以人为核心的新型城镇化。《方案》解决我市基本公共服务人员中住房困难家庭以及产业园区、其他企事业单位职工特别是新市民、青年人“租不好房，买不起房”的问题，提出利用购买、改建、改造、租赁、新建等方式提供保障性租赁住房和共有产权住房，通过可租可售、先租后售，满足差异化的住房需求，既能够适应这部分人群的承受能力，也能够满足他们的住房需求。为他们在城市安居乐业提供基本住房保障，促进“十四五”时期我市新型城镇化更高质量发展。

二是有利于推动加快建立我市“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。《方案》引导多主体投资、多渠道供给，各地、各部门、各单位可以通过购买现有商品住房或在建项目，农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业、房地产开发企业等主体也可以利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋等提供保障性租赁住房和共有产权住房，改变了政府作为居住用地唯一供应者、房地产开发商作为住房唯一供应者的情况，推动实现多主体供给、多渠道保障、租购并举。

三是有利于满足差异化的住房需求，实现共同富裕。《方案》明确符合出售条件的保障性租赁住房，租住满5年后，经承租人申请可以转为共有产权住房。先租后售，既考虑到这部分群体的住房支付能力，又满足他们对购买住房的需求，同时通过购买共有产权住房，发挥住房强制储蓄效用，实现住房作为家庭财富蓄水池的作用，通过逐步购买住房产权，积累家庭财富，实现共同富裕。

四是有利于保障性租赁住房项目资金平衡，打消相关供给主体的顾虑。对符合出售条件的保障性租赁住房，《方案》通过先租后售的方式，分期出售住房产权，相比只租不售的项目提前资金回笼，实现资金平衡，有利于形成略有盈利的可持续商业运作模式，打消保障性租赁住房企业顾虑。

五是有利于促进房地产市场平稳健康发展。通过购买市场待售商品房和在建工程，或者通过改建、改造、租赁等方式盘活市场存量闲置低效利用的房屋，为基本公共服务住房困难家庭以及产业园区、其他企事业单位职工特别是新市民、青年人等群体增加保障性租赁住房供给，通过先租后售，合理释放购房需求，能够稳定市场预期，为房地产市场平稳健康发展提供有力支撑。

三问：《方案》的创新体现在哪里？

答：《方案》的创新在于提出先租后售，即明确保障性租赁住房在租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。这种创新的价值在于破除了住房“要么租，要么买”二选一消费方式的约束，通过先租后售的住房消费方式创新，打通了住房租购市场，实现了住房保障与住房市场的有效衔接。同时，《方案》还规定，已交租金可以抵扣购房款，体现了我国政府在住房领域保障理念的两次转型提升：第一次是由廉租房时代的济贫式保障理念向公租房时代的适度普惠式保障理念的转型提升，第二次就是当前由适度普惠式到先租后售的发展型保障理念的转型提升。这种住房保障理念转型提升，是湖北在住房保障理论上新的探索和实践，也是我市“有为政府”在住房供给侧结构性改革实践的具体体现。

四问：《方案》的保障对象包含哪些人群？

答：《方案》明确对象主要包括从事基本公共服务的企事业单位及机关人员中在工作地无房及多孩、三世同堂等住房困难家庭，但不仅限于这部分人群，《方案》还提出各城市在解决产业园区、其他企事业单位职工，特别是新市民、青年人住房困难问题可参照执行。在政策落地过程中，各县市区政府还可以根据实际情况进一步明确具体范围和条件。比如，近年来各市县两级人民政府颁布各种人才落户政策，那么人才政策中的人才就可以纳入到地方制定的具体标准和范围中。

五问：《方案》是否对住房面积有明确的规定，具体标准是什么？

答：由于《方案》的保障对象主要是从事基本公共服务人员的住房困难群体，但这部分群体对住房的需求存在明显的差异化，比如有些青年家庭响应国家号召生育二孩，甚至三孩，有的家庭需要赡养老人，小户型住房显然不能满足这部分家庭的需要；同时，考虑到《方案》中允许部分符合条件的保障性租赁住房可以转为共有产权住房，如果户型和面积太小，不能满足购买共有产权住房家庭的需求。基于此，为了尽可能满足保障对象差异化的住房需求，本《方案》没有明确具体的住房面积标准，而是将具体的户型面积等标准交由县市区人民政府根据国家和省相关政策规定，结合实际情况合理确定。

现实中，参考其他地方，比如广东省提出共有产权住房建筑面积不超过120平方米。海南省2021年颁布的《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》中明确安居房套型面积以一百平方米以下中小套型为主。杭州市2021年颁布的《杭州市共有产权住房管理办法》提出以中小户型为主。因此，各县市区在制定具体户型面积标准时不宜把标准界定太高或太低，如果户型面积太大，超出承租人或购买人的支付能力，有可能形成闲置，也有可能借用该政策套取优惠政策；同时，如果户型面积太小，又不能满足住房需求。因此，在制定具体户型面积标准时，可以参考普通商品住房作为界定标准。

六问：《方案》对租金是如何规定的？

答：由于住房具有显著的异质性特征，《方案》明确了面向从事基本公共服务人员的保障性租赁住房的租金，原则上不高于同地段、同品质租赁住房市场租金的70%，具体的租金由县市区人民政府根据国家和省相关政策规定，结合实际情况合理确定。

七问：《方案》明确了保障性租赁住房和共有产权住房的供给方式有哪些？

答：《方案》明确提出各地、各部门、各单位在摸清住房需求的前提下，以需定供，通过对接市场资源，采取购买、改建、改造、租赁、新建等多种方式，提供多元化的租购住房产品。近期，考虑政策落地的时效性，可以考虑以购买为主。具体的供给方式可细化为8条：

1.可购买商品住房，作为保障性租赁住房或共有产权住房，允许先租后售；

2.可收购符合条件且手续完备、债务清晰的在建工程项目，作为保障性租赁住房或共有产权住房，允许先租后售；

3.利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房或共有产权住房，允许在土地出让时明确可先租后售；

4.商品住房项目配建并移交政府持有的保障性租赁住房，允许先租后售；商品住房项目配建开发商自持的保障性租赁住房，允许在土地出让时明确可先租后售；

5.房地产开发企业未售商品住房，自愿可纳入保障性租赁住房，允许先租后售；

6.企事业单位依法取得使用权的土地，允许用于建设保障性租赁住房，需变更土地用途的，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；

7.利用集体经营性建设用地和产业园区配套用地建设保障性租赁住房；

8.对闲置和低效利用的政府存量公房、商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建、改造为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

除上述供给方式外，各县市区人民政府还可根据当地实际情况，积极探索增加其他保障性租赁住房和共有产权住房供给方式。

八问：《方案》中明确何种类型的保障性租赁住房可以转为共有产权住房？

答：《方案》明确指出8条供给方式中，第1至第5条可以作为保障性租赁住房或共有产权住房，允许先租后售。这部分住房之所以可以先租后售，主要考虑这部分住房具有商品住房属性，特别是土地属性属于住宅用地，符合国家现有政策中关于商品住房出售的相关政策规定。第6条至第8条尽管可以作为保障性租赁住房用于居住使用，但由于受用地性质的限制，不符合国家现有关于商品住房的规定，所以不能转为共有产权住房进行出售。

九问：《方案》中是否明确在什么条件下可以购买共有产权住房？

答：《方案》第1至第5条供给的保障性租赁住房在租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。具体关于保障性租赁住房和共有产权住房的准入的具体条件，由县市区人民政府结合实际情况合理确定保障对象的范围。

十问：购房人购买共有产权住房，跟谁共有？是跟地方政府吗？

答：《方案》没有明确限定购房人跟谁共有，而是把确定共有人的权利交由县市区政府根据实际情况制定。《方案》在明确住房供给方式时，提出各地、各部门、各单位要切实增加有效供给，说明只要地方政府认可的部门和单位，都可以作为共有人。可以通过购买现有住房作保障性租赁住房，用于解决本单位职工中住房困难家庭的住房问题，租赁满5年后，经承租人申请单位同意以共有产权方式出售，那么该单位就可以作为共有产权住房的共有人。比如产业园区利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房或共有产权住房，该土地允许在出让时明确可先租后售，产业园区也可以作为共有人。比如房地产开发企业未售商品住房，自愿可纳入保障性租赁住房，允许先租后售的，房地产开发企业也可以作为共有人。

十一问：《方案》购买共有产权住房时售价如何确定？

答：根据国家对房地产领域因城施策，一城一策的方针，《方案》把共有产权住房的销售价格确定权交由县市区人民政府，各县市区人民政府根据实际情况合理确定销售价格，也可参考其他省市确定具体售价。如北京市共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。海南省安居房销售价格由市县、自治县人民政府结合当地市场化商品住房均价、居民家庭收入等因素确定。杭州市共有产权住房销售基准价，按照同地段、同品质商品住房价格合理优惠后确定。上海市则分不同类型共有产权住房确定销售价格：一类是单独选址、集中建设的共有产权保障住房销售基准价格以建设项目结算价格为基础，并综合考虑本市保障对象的支付能力以及相近时期、相邻地段内共有产权保障住房项目价格平衡等因素确定。另一类是配建的共有产权保障住房销售基准价格，综合考虑本市保障对象的支付能力以及相近时期、相邻地段内共有产权保障住房项目价格平衡等因素确定。最后对共有产权保障住房单套销售价格按照销售基准价格及其浮动幅度确定，应当明码标价，并向社会公布。

尽管《方案》把共有产权住房销售价格制定权交给县市区人民政府制定，但《方案》明确规定，承租人申请购买共有产权住房时，已交的租金，可以计入购房款。这一条款保障承租人了购买共有产权住房时享受较大的政策优惠。

十二问：《方案》对购买共有产权住房的退出条件是如何规定的？

答：《方案》规定共有产权住房持有5年后，持有人在购买全部产权的情况下，可申请转为商品住房上市交易。具体退出条件由县市区人民政府根据实际情况制定，可以转为商品住房上市交易，也可以在特定人群中封闭运行，还可以在同一城市，根据不同项目或针对特定人群采取不同方式。比如为了留住人才，给在职人员提供方便，可以要求共有产权住房封闭运行，不得上市交易。

十三问：《方案》提出职住平衡，如何在具体落地中实现职住平衡？

答：考虑医护人员、环卫工人、公交司机等从事基本公共服务人员的工作性质及支付能力，《方案》提出注重职住平衡，在实际操作中保障性租赁住房优先选择在工作地或者轨道交通站点附近，比如武汉市，可优先选择地铁上盖物业作为保障性租赁住房和共有产权住房。比如，各县市区可在产业园区附近购买现有商品房、在建工程项目或新建配套住宅，给产业园区新市民、青年人提供保障性租赁住房和共有产权住房。

十四问：《方案》是否明确哪些主体可参与？

答：《方案》鼓励各地、各部门、各单位积极参与保障性租赁住房和共有产权住房供给，切实增加有效供，具体可包括各地国有城投企业、各企事业单位、产业园区、集体经济组织等。

十五问：《方案》可以享受哪些政策支持？

答：《实施方案》再次明确只要纳入我市保障性租赁住房的项目，都可以享受国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》和湖北省《关于加快发展保障性租赁住房的通知》中的土地、财税、金融、民用水电气价格、审批等各项政策措施。

十六问：《方案》如何贯彻落实和组织实施？是否会引发部分单位各部门借机炒房或套取福利？

答：各县市区人民政府对本地区解决好从事基本公共服务人员的住房困难问题负主体责任。在摸清本地区从事基本公共服务人员的住房需求的前提下，以需定供，供需匹配，抓紧制定本地区从事基本公共服务人员保障性租赁住房和共有产权住房建设筹集工作方案和管理办法。坚持试点先行，各地向市人民政府提出试点备案后实施。各县市区每年将解决从事基本公共服务人员住房困难情况上报市人民政府。省、市人民政府定期对各地发展保障性租赁住房和共有产权住房情况实施监测评价，重点评价对促进解决新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房困难所取得的成效，将评价结果纳入对城市住房保障工作绩效考核中，推动各项政策落地见效。《方案》明确规定，县市区人民政府要健全保障性租赁住房和共有产权住房管理服务平台，严禁以解决从事基本公共服务人员住房困难为名义骗取优惠政策。